Preissenkungen und niedrigere Hypothekenzinsen sind zwar für Hausbauer kostspielig, machen Neubauwohnungen aber attraktiver.
Geschrieben von Wolf Richter für WOLF STREET.
Der Durchschnittspreis der im Januar verkauften neuen Einfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Dezember, lag jedoch um 2,6 % unter dem Vorjahreswert und 15,3 % unter seinem Höchststand im Oktober 2022 (blaue Linie). Nach heutigen Daten des Census Bureau liegt der Durchschnittspreis mit 420.700 US-Dollar wieder dort, wo er zum ersten Mal im Oktober 2021 war.
Der gleitende Dreimonatsdurchschnitt, der einige der monatlichen Höchst- und Tiefststände ausgleicht, blieb gegenüber dem Vormonat im Wesentlichen unverändert und liegt mit 420.700 US-Dollar 12,3 % unter seinem Höchststand im Dezember 2022 (rot).
Senkungen und Anreize für Hypothekenzinsen werden jedoch nicht durch niedrigere Zinssätze abgedeckt. Hierbei handelt es sich um Vertragspreise, in denen die hohen und manchmal unerwarteten Kaufkosten zu den Hypothekenzinssätzen nicht enthalten sind, die Hausbauer heute häufig verwenden, um ihr Verkaufsvolumen auf diesem Markt aufrechtzuerhalten, wo die Verkäufe bestehender Häuser zurückgegangen sind, weil die Preise zu diesem Zeitpunkt zu hoch sind % Rate. . Zuzüglich Hypothekenzinsen.
Hauskäufe zu Subprime-Zinsen senken die monatliche Zahlung – und verringern die Gewinnspanne der Hausbauer – senken jedoch nicht den Vertragspreis des Hauses.
Die Preissenkung beinhaltet auch nicht andere Anreize, die Hausbauer bieten, um Geschäfte abzuschließen, wie etwa kostenlose Upgrades.
Was diese Vertragspreise widerspiegeln, sind die niedrigeren Preispunkte, die Bauherren jetzt mit kleineren Häusern und weniger teuren Annehmlichkeiten anstreben.
Preisunterschied zwischen neuen und gebrauchten Häusern.
Hausbauer stehen nun in einem aggressiven Wettbewerb mit Hausbesitzern, und die größten Hausbauer haben dies in ihren Gewinnaufrufen erwähnt. Die Preisspanne zwischen neuen und weiterverkauften Einfamilienhäusern ist näher zusammengerückt. D.R. Horton, der größte Hausbauer in den Vereinigten Staaten, hat festgestellt, dass bei Käufen zu Hypothekenzinsen die monatlichen Zahlungen für ein neues Haus niedriger sind als die monatliche Zahlung für ein ähnliches Wiederverkaufshaus.
Der Unterschied liegt in Dollar. Der nationale Durchschnittspreis neuer Einfamilienhäuser ist schneller und weiter gesunken als der nationale Durchschnittspreis bestehender Einfamilienhäuser (über die National Association of Realtors).
Es gibt jedoch einige saisonale Unterschiede: Der Durchschnittspreis für Bestandsimmobilien weist im Juni ein klares saisonales Hoch und im Januar ein Tief auf, während die Preise für Neubauimmobilien deutlich weniger saisonabhängig sind, dafür aber von Monat zu Monat stark schwanken. Wir betrachten also den gleitenden 6-Monats-Durchschnitt der Preise für Neu- und Gebrauchtimmobilien, der einige saisonale Schwankungen eliminiert:
Der Unterschied liegt im Prozentsatz. Der Durchschnittspreis neuer Häuser (gleitender 6-Monats-Durchschnitt) liegt jetzt nur noch 7,1 % über dem Durchschnittspreis bestehender Häuser (gleitender 6-Monats-Durchschnitt).
Fügen wir nun noch die Senkung der Hypothekenzinsen hinzu – und es wird deutlich, wie relativ unattraktiv Wiederverkaufsimmobilien angesichts der Konkurrenz durch Neubauwohnungen zu den aktuellen Preisen geworden sind.
Dieser ungewöhnliche Preisunterschied trat auch in den frühen Phasen der Immobilienrezession in den Jahren 2005 und 2006 auf. In den letzten Jahren der Immobilienrezession fielen die Preise für gebrauchte Wohnimmobilien schließlich so weit, dass sie wieder konkurrenzfähig gegenüber neuen Wohnimmobilien waren.
Die Verkäufe neuer Häuser haben sich also gehalten.
Im Januar wurden 57.000 neue Häuser verkauft, nicht saisonbereinigt, ein Anstieg von 3,6 % im Vergleich zum Vorjahr und nur ein Rückgang von 3 % im Vergleich zum Januar 2019. Im Vergleich dazu gingen die Verkäufe bestehender Häuser im Vergleich zum 2. Januar 2019 um 20 % zurück.
Dies dokumentiert die Wirksamkeit der Strategie, Häuser zu niedrigeren Preisen und Käufe zu Hypothekenzinsen anzubieten, obwohl dadurch die Gewinnspanne der Hausbauer sinkt. Aber sie sind im Hausbaugeschäft tätig und können nicht einfach versuchen, diesen Markt abzuwarten, wie es viele potenzielle Hausverkäufer versuchen.
Lagerbestand zu verkaufen Die Zahl neuer Wohnungen in allen Bauphasen hat sich auf einem sehr hohen Niveau stabilisiert. Im Januar stieg die Zahl auf 456.000 Wohnungen und lag damit auf demselben Niveau wie im November, jedoch etwas höher als im Dezember (nicht saisonbereinigt).
Dieser Lagerbestand entspricht auf Januar-Umsatzniveau einem Vorrat von 8,0 Monaten, was mehr als genug Vorrat ist:
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